2019-07-30 21:38:57
增速掉头 房企业绩暑伏中见秋凉
进入七八月，房企迎来了密集的半年报发布期。根据目前研究机构及房企披露的业绩数据来看，今年上半年房企业绩增速显著放缓。
可以看到，在房地产市场整体调控思路不变的情况下，房地产行业仍处在一个平稳、增长趋缓的周期里。
业内人士预计，今年将处于“小年”，下半年受到市场融资收紧等方面影响，房企拿地投资动作将趋缓，销售回款成为重中之重。
根据目前出炉的2019年上半年房企业绩排行榜单可以看到，权益金额前十排名的房企变化不大，龙湖成为新晋十强，华夏幸福由去年第八下跌到16位。
头部企业碧桂园、恒大、万科的权益金额相比去年均有所下降。前三十强中，业绩增长的有20家，其中增幅最大的前三名分别是中海、旭辉、招商蛇口，分别增长40.2%、38.6%、32.8%。业绩下跌的10家中，跌幅较大的包括泰禾、恒大、万科。
业绩增速放缓
头部企业已触及规模天花板？
根据克而瑞研究机构统计数据显示，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。增速放缓明显。
告别2016、2017年快速扩张时代，从去年开始，碧桂园、恒大、万科就曾分别表示不设销售目标、不追求规模增长的态度。
2018年，碧桂园全年的流量金额为7286.9亿元，权益金额为5203.6亿元，位列第一。今年上半年，碧桂园的权益金额为2797.9亿元，超过了去年全年的一半，意味着全年权益金额会超过去年。由于统计口径发生了变化，在流量金额方面尚无法做比较，但根据目前全口径金额的统计下，估算预计与去年持平。
而恒大在各口径下的业绩统计数据相比去年都有所下降。
万亿规模终究是个传说，是否房企规模天花板真的到了？
克而瑞研究中心总经理林波分析认为，今年与去年市场有所变化，三四线城市销售回落明显，符合行业内基本预期。但由于三四线业绩占比较大，对房企业绩产生了不利影响。从今年房企整体业绩表现来看，大部分房企还是继续向上冲，未来业绩仍还有上涨空间。但房地产行业规模越大成本上升越快，存在边际线效应，可以看到恒大、碧桂园等企业在积极发展多元化业务，头部企业的规模天花板也许就快到了。
房企盈利增速总体放缓
截至7月15日，其中A股及H股房地产开发板块共计50家房企预告2019年上半年业绩，房企盈利增速总体也有所放缓。其中20家预计盈亏，7家预计归母净利润同比下降；盈增21家，占比低于五成。
根据克而瑞研究机构统计，绿地以88亿元归母净利润暂居首位，同比增长46%，且增速同比上升16个百分点；金科和荣安基于项目交付规模的大幅增加，致使结算收入提升，归母净利润同比增长200%左右；泰禾受益于股权合作项目的投资收益，归母净利润预计增长40%至60%；南山控股上半年随着房地产开发项目进入结算期，预计较去年同期扭亏为盈。截至目前预告业绩的上市房企中，百强房企基本实现盈增，只有一家中交地产预计归母净利润同比下滑83%。
克而瑞研究机构分析认为，整体来看，房企盈利增速总体有所放缓。一方面，因为各主要城市限价导致房企销售收入低于预期；另一方面，去年以来，房企融资渠道持续收紧，近期针对信托发行以及境外发债的融资新政再出台，未来房企融资成本恐将继续上升，盈利空间受到挤压。
四成房企业绩完成过半
房企业绩目标能否完成，反映出的是市场情况、企业综合运营能力，其目标设定是否合理非常重要。
兰德咨询总裁宋延庆认为，几乎所有计划、预算管理水平高的企业，目标完成率几乎都是100%左右，比如万达，如果超过110%，几乎可以认为目标定低了。
过去几年，一些激进的房企快速扩张，每年增长达到50%以上，比如中梁地产、新城控股等。一些稳健型的房企增速大概在10%左右，比如中海地产。
对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言，截至6月末的目标完成情况尚佳，36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观，目标完成率超过50%。
从整体来看，房企2019年目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。
林波认为，今年年初企业对业绩目标制定就比较谨慎，以目前房企完成情况来看，业绩目标完成问题不大。部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。
记者手记
告别高速扩张时代
新城控股黑天鹅事件的偶然与必然
今年上半年房地产行业最重磅的新闻发生在6月29日，新城控股王振华在沪猥亵9岁女童，随后，因其涉嫌猥亵儿童罪被批准逮捕。
在过去的一个月里，新城控股迎来了前所未有的压力，股价一落千丈。7月23日，新城控股发布公告称，公司当前正在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），并已就五个项目与交易对方签订了股权转让协议。当日A股收盘，新城控股跌停，股价为26.73。
这场突如其来的黑天鹅事件，有偶然性，是新城陷入这场危机的导火索。而从公司层面来看，新城高速扩张的发展路径其实早已埋下了隐患。
根据统计数据，2015-2018年，新城控股连续四年每年业绩规模增长接近或达到50%，2015年年末总资产678亿元，2019年一季度末3666亿元，四年时间里资产归母几乎涨了4倍。
新城控股是在上一轮地产上行周期中快速崛起的一类典型房企。顺势向前冲，杠杆用到极致，不留余地。
今年年初，证监会对多家房企进行了问询，高位运行的新城控股也被问到了关于负债、利润、企业运营等方面的诸多问题。
当房地产快速增长的时代一去不复返，负面事件来临，大量的债务偿还压力滚滚而来，资本市场向来不会雪中送炭，抛售资产只能是第一步，就像壁虎断尾求生。本版文/张郁唯
来源：北京pk105码二期计划
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