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文|冯兰兰

2019年7月26日，上海易居房地产研究院发布今年上半年《中国百城房价报告》。报告显示，2019年1-6月份，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为14065元/平方米，同比上涨14.3%。

报告认为，虽然当前市场交易弱于预期，但是百城房价的数据依然呈现了同比涨幅扩大的态势，稳房价工作需要继续坚持。

上半年百城房价同比上涨14.3%  涨幅明显高于全国水平

报告显示，2019年1-6月份，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为14065元/平方米，同比上涨14.3%。同时，相比1-5月份14.2%的涨幅，1-6月份涨幅略微扩大。报告认为这或和部分高端物业入市等因素有关。 

从全国100城房价数据和全国房价数据做对比，可以看出，今年上半年两条曲线走势基本上是一致的。而横向对比看，今年上半年100城房价同比涨幅为14.3%，明显大于全国9.5%的涨幅。

分类来看，2019年1-6月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为43030元/平方米，同比上涨19.8%。观察近期数据，一线城市总体上在4.3万元的均价水平波动，短期内房价无大涨或大跌的可能。另外横向对比看，一线城市的同比涨幅依然位于偏高位水平，同时也明显高于二线城市和三四线城市。

此外，32个二线城市新建商品住宅成交均价为14023元/平方米，同比上涨10.9%。观察今年上半年二线城市房价数据，基本上呈现了“涨幅先扩大后总体持平”的态势。尤其是今年二季度二线城市政策管控还是比较严的，包括对预售证和房屋交易秩序的管控，都较好地限制了房价涨幅的扩大。

值得关注的是，三四线房价涨幅依然扩大。上半年64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10927元/平方米，同比上涨10.1%。当前三四线城市房价涨幅已走出了历史高位区间，也低于一线城市和二线城市，体现了较好的管控效应。 

今年3月份开始三四线城市的房价涨幅是持续扩大的。另外，观察历史数据来看，2018年6月开始，三四线城市房价同比涨幅曲线就呈现了上扬的态势，中间略有小波动但趋势不改，

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这也意味着三四线城市虽然看似市场降温，但房价本身还在继续上涨，从稳房价和稳预期的角度看，三四线城市还没有到购房政策松绑的最佳时间点，政策松动的做法也需要更为谨慎。

13城步入“超高房价”行列 上海房价55242 元/平方米位列第二

根据“房价五分法”规则，划分为超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类。上半年全国 100 个城市中，有 13 个城市步入了“超高房价”的行列。其中深圳房价最高，为 56233 元/平方米，上海房价55242 元/平方米位列第二。同时，有 19 个城市步入到“超低房价”的行列，其中荆门房价最低，为 5071 元/平方米。

从城市涨幅排行来看，100个城市中有12个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到47%的水平；“房价偏热”区间31个城市；“房价合理”区间34个城市；同时，有6个城市步入到“房价过冷”区间。

近期开封松绑政策的叫停、苏州政策加码等现象，或有助于弱化第三季度的房价看涨预期。但从央行数据显示，对2019年第三季度房价，28.2%的居民预期“上涨”，市场预期三季度看涨比例增加。2019年第一季度25.8%比例的看涨预期，2019年第二季度则扩大为28.2%。

对于第三季度趋势判断，严跃进表示：今年上半年是积极落实“稳房价、稳预期”政策的重要阶段，部分城市高房价现象也得到了很好地遏制。当然在实际过程中，部分占有较好学区等配套的住房依然有炒作的现象，部分看似降价的销售也存在违规收费的现象，类似情况都要求继续强化房价管控，尤其是今年第三季度。政策面进一步趋严，对于相关房企来说，或在三季度主动进行降价促销。

注：1、“房价五分法”划分，包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类。其中大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”，介于1万元-1.4万元/平方米的房价定义为“中等房价”，介于8000元-10000元/平方米的房价定义为“低房价”，低于8000元/平方米的房价定义为“超低房价”。

2、100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间；房价涨幅介于[10%，20%）的则为“房价偏热”区间；房价涨幅介于[0%，10%）的则为“房价合理”区间；房价涨幅介于[-10%，-0%）的则为“房价偏冷”区间，房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。

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